各乡镇人民政府、城区办事处、管理区委员会，洪湖经济开发区，市政府各部门：

《洪湖市加强住宅小区综合管理实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

2017年7月4日　　　　

洪湖市加强住宅小区综合管理的实施意见

住宅小区是城区市民生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。根据国务院《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》规 定，结合我市深化社会管理、治安防控体系建设，全力推进“平安洪湖”、“平安小区”创建工作的精神，确保居民良好的居住环境，现就加强我市住宅小区综合管理，提出如下实施意见。

一、指导思想、基本原则和主要目标

（一）指导思想。以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，坚持系统施策、综合治理，努力构建政府监管、部门联动、市场主导、社会参与、居民自治五位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为加强和创新社会治理奠定坚实基础。

（二）基本原则。一是加强领导，合力推进。发挥各乡镇区办在住宅小区综合治理中的领导作用，整合资源，合力推动相关责任部门和专营单位履行职责；二是市场主导、专业服务。加快实现物业服务收费市场调节，进一步培育社会化、专业化、规范化服务市场；三是问题导向、聚焦民生，聚焦安全隐患和顽症难题，着力解决住宅小区人民群众最直接、最关心、最现实的民生问题；四是居民自治、社会参与。发挥居民自治作用，调动居民自我管理、自我服务、自我监督的积极性，提升业主大会、业主委员会的自治能力，强化社区居委会的指导、服务和监管功能，引导社会中介组织积极参与社区公共事务管理。

（三）主要目标。2018年底，完善住宅小区管理体制、机制、综合管理水平明显提升；形成以住宅小区为基础单元的住宅小区自治和社区共治机制，业主自我管理能力和住宅小区社区共治能力明显增强；建立“按质论价、质价相符”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，提升物业服务水平和行业满意度；基本解决住宅小区中涉及民生的突出问题。到2020年，形成符合市场经济规律的住宅小区综合治理新模式。

二、健全机制，完善管理体制，提高住宅小区综合管理水平

（一）推动住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实

1．乡镇区办对住宅小区综合管理负总责，要将住宅小区综合管理纳入社区建设管理体系，明确分管领导、责任部门，落实工作人员和经费；要建立住宅小区综合管理联席会议制度，定期召集相关职能部门、专营单位研判解决小区管理突出问题，形成协调机制，实现管理全覆盖。要将住宅小区和物业服务企业的党建工作作为基层党组织建设的重要内容抓好抓实。

2．乡镇区办负责业主大会和业主委员会组建、换届选举及其日常活动的指导、监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调处小区管理中的矛盾纠纷；负责对社区居委会、业主委员会落实住宅小区管理工作进行指导、监督；督促物业服务企业按照合同约定提供服务；落实对物业服务企业“弃管”小区的临时托管。居（村）委员会协助乡镇区办做好与物业服务有关的工作。

3．乡镇区办要充分运用社区网格化管理平台，整合物业管理、城管执法的信息和资源，发挥及时发现、快速处置、全程监督等综合管理优势，联动并督促相关职能部门落实行政监管和执法责任，解决小区综合管理中的实际问题。

（二）发挥社区作用，指导和监督业主委员会的组建和运行

1．社区、居委会要组织业主做好业主大会、业主委员会的组建和换届选举工作。对符合条件的小区，要及时制定业主大会筹备方案和业主委员会选举方案，依法按程序成立业主大会，选举业主委员会。业主委员会任期届满的，要及时指导依法换届。对暂未成立业主委员会或到期未换届的，由社区居委会代行业主委员会相关职责。

2．规范业主委员会的选举程序。把好候选人推荐提名关，鼓励和引导公道正派、有公益心、有威信、有奉献精神的业主参选。小区与社区范围重合的，可试行社区居委会和业主委员会合二为一。全面推进交叉任职，通过法定程序，把社区“两委”成员推选为本社区小区业主委员会主任。

3．加强对业主委员会工作的监管。各乡镇区办要指导业主委员会健全工作制度，依法开展活动。建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三方联动”服务机制，在业主委员会和物业服务企业建立党组织，通过党建引领，推进共建共治和业主自治。

（三）业主委员会依法履职完善自我管理

1．业主委员会要自觉接受乡镇区办，以及社区居委会的指导和监督。召开业主大会和作出的决定，应当告知社区居委会并听取建议；按照业主大会决议，公开、公平、公正选聘物业服务企业，代表业主与选定物业服务企业签订物业服务合同；督促物业服务企业编制小区维修、更新、改造方案，依法按程序申请专项维修资金，发生房屋使用安全等紧急情况时，应按照应急程序处置，并对维修工程和资金使用情况进行公示和监督。

2．业主委员会要监督物业服务企业按照合同提供服务，报告物业服务情况；及时了解、收集业主的意见和建议，调解业主之间因物业使用产生的矛盾纠纷，劝阻、制止业主的违法违规行为；定期召开业主大会，公开业主大会决定和物业服务企业选聘、专项维修资金使用、公共收益收支等重大事项；通过业主大会表决，确定业主委员会工作经费和成员的适当津贴。

3．业主委员会要结合“平安洪湖”建设活动，在小区深入开展“平安小区”创建工作，引导和帮助业主增强自律意识、提高文明素养、遵守管理规约、规范物业使用行为，依约交纳物业管理服务费，积极参与小区共建共治；对业主的不守约、不文明行为，在小区范围内建立通报、曝光等惩戒机制。探索建立业主违法违规信用信息登记制度，逐步将业主恶意拒交物业服务费，违法建设等不良行为一并纳入个人诚信档案。

（四）市房管部门依法加强物业服务市场监管

1．健全市场准入制度。督促开发建设单位在新建住宅小区预售之前，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，依法依规选聘物业服务企业，保障物业服务全覆盖。督促开发建设单位与物业服务企业落实《住宅小区物业承接查验制度》。

2．整顿、清理、淘汰不符合条件和有重大违法违规行为的物业服务企业。实行物业服务项目经理负责制，督促物业服务企业落实“四公开一监督”制度：即一是公开物业服务人员姓名和岗位：物业企业项目经理、客服、保洁、秩序维护、绿化养护、工程维修等管理人员的姓名和照片；二是公开物业服务合同约定服务内容和标准；三是公开物业服务收费价格：物业服务费标准、停车收费标准（停放服务费）及特约服务收费标准；四是公开报修、投诉和监督电话；五是接受业主监督，设立物业企业服务意见箱。加强物业服务质量的监督检查，查处小区违规租赁住房的行为，制止业主装修房屋擅自改变房屋结构的行为。落实物业服务日常巡查通报制度，督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题。实施物业服务等级指导标准，完善以业主评价为主，乡镇区办、社区、业主委员会评价为辅的物业服务质量考评体系，每年分批公布排名。建立健全信用和诚信评价体系，完善信用管理平台建设，定期公布物业服务企业诚信记录，促进市场优胜劣汰。

3．加快制定我市物业服务市场事中事后监管措施，开展并做好住宅小区物业管理备案工作，即：《物业管理区域备案》、《前期物业管理招标投标管理备案》、《前期物业管理中标备案》、《前期物业服务合同备案》、《物业承接查验备案》、《物业小区业主委员会备案》、《物业服务合同备案》。完善《住宅专项维修资金监管制度》，建立和完善《物业保修金制度》。

4．通过多种形式宣传物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业服务消费理念，支持物业服务企业通过合法程序调整收费标准以及依法追缴物业服务费，促进物业管理行业健康发展。

（五）相关职能部门依法履行各自职责

1．按照“谁主管、谁负责”的原则。民政、公安、消防、司法、国土、规划、环保、住建、城管、工商、质监、林业、安监、广电、电力、网络、自来水、天然气等职能部门及专营单位各司其职，依法履责。

2．加强业主委员会组建指导和运行监管。民政部门要将业主委员会组建、换届选举与社区“两委”换届选举工作，纳入基层民主建设的范畴，统筹安排、联动部署、协调推进。房管部门、社区要按照各自职责，负责指导业主委员会人选把关、人员培训及配合做好业主委员会组建和运行监管等相关工作。

3．落实住宅小区交接验收管理。规划部门要严格落实住宅小区的规划配套；安监部门负责住宅小区建设施工安全；住建部门负责做好住宅小区竣工验收管理和房屋建设质量监管工作；其他相关部门和专营单位要严把电梯、消防、供水、供电、有线电视、网络、天然气设施等交付环节关口，要为客户（业主）提供优质服务，实施终端服务，杜绝开发建设单位擅自交付使用的行为。探索建立房屋质量保修金监管制度，由住建部门和房管部门督促开发建设单位和施工单位依法履行保修责任。

4．落实行政执法进住宅小区。综治部门负责牵头组织法制教育工作；教育部门负责取缔住宅小区内违规开办培训班、培优班等行为；公安、消防、交警部门要加强住宅小区治安管理，指导、落实安全防范和消防工作，加强流动人口管理，规范宠物管理，车辆管理，协调处理严重影响住宅小区管理秩序的行为；司法部门要指导乡镇区办、以及社区建立健全人民调解组织和工作机制，加强住宅小区矛盾纠纷的疏导、调解；城管部门要拓展城市管理综合执法范围，查处住宅小区违法违规建设、毁绿种菜和养殖家禽、占道经营等行为；工商部门负责住宅小区内违规开办企业的治理工作；质监部门要加强对电梯、机械式停车设备、锅炉等特种设备的安全监管；环保部门负责检测各住宅小区的空气质量，查处噪声油烟扰民等违法行为。

三、整合各方资源，解决老旧住宅小区民生突出问题

（一）按照“先整治改造、后规范管理”的原则，对老旧住宅区进行调查摸底，编制整治计划，确定改造范围，明确改造标准，实施有序改造和整治。整治工作完成后，对规模较大、硬件条件较好、具备物业服务条件的老旧住宅区，及时组建业主委员会，实行市场化物业服务；对规模较小、硬件条件较差的老旧住宅区，由市直相关责任单位、乡镇区办、社区居委会组织开展居民自治管理，提供清扫保洁、秩序维护、设施设备运行维护等基本服务。

（二）按照“全面排查、逐步消化”的原则，加大对老旧设施设备改造和居住环境改善力度。落实住宅小区供电设施改造方案，加快住宅小区二次供水设施改造，对易积水区域、路段，逐年分批安排市政排水设施改造，开展对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯的安全评估工作。结合专项维修资金的补缴、续筹，对住宅小区的老旧消防设施、老旧电梯等高风险隐患设施，制定改造工作计划，实施更新改造。通过规划、建设、管理等措施，努力缓解住宅小区“停车难”矛盾。加大老旧住宅小区绿化建设力度，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质，完善住宅质量的投诉处理机制。采取有效措施，逐步解决老旧住宅区开发建设历史遗留问题。

四、切实加强组织领导和督查问责

（一）加强住宅小区综合管理既是复杂的系统工程，更是关系人民群众切身利益的民生工程。各乡镇区办、各部门要高度重视，加强领导，落实责任，研究措施，扎实推进。 

（二）各乡镇区办要按照“属地综合管理、政府职能落地、市场监管到位、业主自治落实”的原则，全面加强住宅小区综合管理工作的组织领导，研究制定住宅小区管理的政策措施，及时协调解决重点难点问题，强化监督考核。建立健全党委领导、政府负责、部门履职、社区统一管理、社会力量有效承接、居民有序参与的工作体制和运行机制，保障人民群众安居乐业，促进社会和谐稳定。

（三）加大考核督查和问责力度。依托住宅小区综合管理联席会议，建立工作评价指标体系，完善乡镇区办督促考核和工作评价机制，优化社区居（村）委会对各职能部门在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制，健全由行政监察部门牵头的跟踪督办和问责机制，将考核督查结果与相关部门的奖惩绩效挂钩。