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洪湖市人民政府关于妥善处理不动产登记若干问题的意见(洪政发〔2018〕6号)
【发布时间:2018-07-13】 【阅读次数:】【来源:】【我要打印】【关闭

各乡镇人民政府、城区办事处、管理区委员会,洪湖经济开发区,市政府相关部门:

为妥善处理我市不动产登记若干问题,维护群众合法权益和社会稳定,根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》(国土资电发〔2017〕13号)等规定,经市政府研究,制定如下处理意见:

一、处理范围

我市行政区域内,2016年4月22日(洪湖市不动产登记机构整合)前在国有、集体土地上房屋建设已竣工完成的不动产(2011年9月禁建工作以来,规划、城管执法局登记在册的重点违建户、临时收尾户和已发布拆迁公告范围内的不动产不在此列)。

二、处理原则

(一)尊重历史,实事求是。

以历史的眼光看待遗留问题,充分考虑房屋等建筑物建造时法律、法规和政策规定,以及我市行政管理体制和经济发展的实际情况,尊重历史、实事求是。对于确属过去的行为,原则上依据房屋建造时的相关规定,妥善予以审查、认定。

(二)便民利民,简化程序。

在处理不动产登记若干问题的过程中,本着以人为本、为民服务的指导思想,从维护广大群众的切身利益出发,简化程序、降低成本、提高效率,真正做到便民利民。

(三)划清责任,分类处理。

应当按照“是非界限清楚、责任划分明确”的原则,分清政策法规不健全,职能部门管理不到位,建房者违规操作等不同原因,公正客观进行分析研究和处理,做到程序合法、责任明确、处理恰当。

三、处理方案

(一)只有土地权源材料,申请不动产登记的。

依法利用建设用地建造房屋的,可以一并申请房地一体登记,保持房屋与土地权利主体一致。不动产首次登记时,申请人应根据不同情况提交以下材料:

1.土地权属来源资料。

根据取得土地权利的不同时期分别提供:

(1)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以前建房用地的,提供非农业建设用地清理等证明土地权属来源资料。

(2)1987年1月1日以后用地的,应提交市人民政府建设用地批准文件、土地使用证、土地登记簿等土地权属来源证明材料。

2.建设工程符合规划的材料。

根据房屋建造的不同时期分别提供:

(1)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行以前建成的房屋,应提交《建设工程规划许可证》或《建设工程规划许可函》或有关单位出具的证明房屋符合规划的材料。对符合现行规划的,规划部门简化程序补办相关手续。

(2)2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》施行以后建成的房屋,应提交《建设工程规划许可证》或《建设工程规划许可函》。其中,对2013年12月31日后取得《建设工程规划许可证》的公建项目,应提供《规划核实证明》;对个人房屋超过三层或建筑总面积超300㎡以上的,参照洪建治文〔2017〕1号文件处理。

3.房屋已经竣工的证明材料。

(1)房屋面积超过300㎡的个人住宅,未取得《竣工验收备案证》的,由个人出具房屋已竣工的说明、照片、安全责任具结书等证明材料;房屋面积超过300㎡的个人非住宅(包括个人建设的单元式楼房),住建局以房屋安全鉴定报告、房屋质量检测报告及消防部门验收合格证明等材料,出具房屋已竣工的证明。

(2)单位建房在2016年4月22日之前竣工的,住建局以房屋安全鉴定报告、房屋质量检测报告、消防部门验收合格证明等材料,出具房屋已竣工的证明;单位建房在2016年4月22日以后竣工的,应严格履行基本建设程序,组织建设工程竣工验收,申请不动产登记时,必须提交《竣工验收备案证明》。

(二)只颁发了房屋所有权证,申请不动产登记的。

1.对历史形成的利用国有建设用地开发的商品房已取得商品房房屋所有权证,申请换发不动产权证的,原则上由开发商与购房户共同提出申请。因开发企业注销、破产或无法找到开发商等原因不能共同申请的,经公告无异议,可以由购房户单方提出申请。

2.1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行以前开发的商品房,如果界址清楚,权属无争议,已办理了房屋所有权证,申请换发不动产权证时,可按原批准的土地性质登记。其中,出让性质的按出让办理;划拨性质按划拨办理,房屋再发生交易时,需办理出让手续后,再申请不动产转移登记。1999年1月1日后利用划拨土地开发的商品房,按同时期地价,采取协议方式补办出让手续。出让用途为住宅用地,合同容积率为实际建筑容积率,出让期限从第一本房屋所有权证办理之日起算70年。

3.对企业改制处置资产、房产部门处置公房等以及单位利用国有建设用地建设的房屋,已办理房屋所有权证,申请换发不动产权证时,可按原批准的土地使用性质登记。其中,出让性质的按出让办理,划拨性质按划拨办理。房屋再发生交易时,补办出让手续,再办理不动产登记。

4.涉及超占土地建设的开发项目,对未超占的地上建筑物,可以受理不动产登记。对超占部分原属于边角地、夹心地、插花地等难以开发的零星土地,且单宗零星用地面积不超过1.5亩,累计面积不超过原开发项目总面积10%的,采取协议方式补办出让手续后,再申请不动产登记。

5.涉及改变土地出让合同约定用途建设的开发项目,对符合规划的,按不同用途的差额补缴出让金,补签土地用途变更合同,缴纳税费后,申请不动产登记。

(三)其他情形。

1.1987年1月1日至1999年1月1日占地建房,对符合现行城市规划,且位于第二次全国土地调查确定的城镇范围内,可按《中华人民共和国土地管理法》(1986年版)规定补办用地手续后,采取协议方式补办出让手续。其中用地时间在1990年5月19日以前的,出让期限从1990年5月19日起计;用地时间在1990年5月19日以后的,按实际用地之日起计。

2.1999年1月1日以后占地建房,对符合现行规划,且位于第二次全国土地调查确定的建设用地图斑内,占用国有建设用地建房的,可以采取协议方式出让;居民占用集体建设用地建房的,应按现行的《中华人民共和国土地管理法》的规定,补办用地手续后,再采取协议方式出让,出让年限从实际用地之日起算。

3.行政事业单位有合法土地权属来源,但未办理首次登记的公有房屋,参照洪湖市国有资产管理改革领导小组《关于开展全市行政事业单位国有资产产权证集中补证发证工作的通知》(洪国资政发〔2014〕1号)办理首次登记。涉及不动产分户转移登记的,应由单位申请主管部门同意,报经国资办批准,缴纳税费后申请不动产登记。

4.土地批准用途为住宅,在房产部门登记房屋用途为商业的个人自建房及房改房、商品房底层房屋申请不动产登记的,原则上不核发新证,如确需办理,应集中审核后报经市政府批准。土地用途按土地批准用途填写,房屋用途按房屋所有权证记载用途填写。税务部门课税按房屋用途标准征收。

5.个人建设的单元式楼房的首次登记,原则上以整幢房屋为一个单元登记在土地权利人名下。凭土地权源材料、建设工程规划许可、房屋已竣工证明等材料办理。其中,2010年9月21日《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(国土资发〔2010〕151号)实施以前建成,购房人确实入住多年的,补缴出让金,完善相关手续,缴纳增值税、契税等税费后,再办理不动产转移登记。

6.土地使用权到期,首次申请续期的,按原出让合同约定年限延续至法定最高年限。

四、工作要求

(一)认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况。办理不动产登记前,各相关职能部门按各自职能加强跟踪管理和督导,核实工作。加强部门联动,建立业务会商和信息共享机制,确保项目单位依法依规操作。

(二)把控土地出让金收缴关口,防止国有资产流失。严格执行土地出让金标准,如数追缴土地出让金。

1.房改房上市交易应补缴土地出让金标准为:标定地价×土地面积(或分摊面积)×10%。

2.住宅用地出让金标准:标定地价×土地面积(或分摊面积)×40%。

3.商业服务业用地出让金标准:标定地价×土地面积(或分摊面积)×80%。

4.工业用地出让金标准(50年内续期):标定地价×土地面积×70%。

5.改变用途的出让金标准:按两种用途出让金差额部分缴纳。

(三)严把房地产开发项目首次登记关口,防范新增问题。房地产开发项目竣工后,开发商应及时申请验收,验收结果报国土资源部门。

(四)积极稳妥推进农村宅基地和集体建设用地不动产登记工作,规范农村产权制度,确保登记成果的严肃性和权威性。

本意见未尽事宜遵照相关法律法规及政策规定;市政府以前规范性文件条款与本意见不一致的,以本意见为准。本意见有效期为三年,自发布之日起执行。


2018年7月7日    



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